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（来源：楼市经典）

在大数据时代，数字就是对规模和前景最直观的描述：

总规划范围约154.76公顷 ，整体用地面积约822亩，总开发体量约72.4万方，其中住宅约63万方.....

拥有以上这些可观数据的就是最近正式获批的三林新天地。

这一官宣确定三林新天地全域风貌保护与城市更新规划落地生效，标志着项目从前期筹备阶段正式迈入实质性推进阶段。

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超级巨无霸

千年古镇 百亿更新

三林新天地东至上南路、南至永泰路－外环高架、西至济阳路、北至凌兆路－三林路，距离前滩仅约 1 公里。片区核心三林老街是上海少有的宋代千年水乡，留存古戏台、文昌阁、明清民居与三林刺绣、龙狮等非遗资源，是黄浦江沿岸稀缺原生风貌地块，文脉深厚。

从体量、业态、投资来看，三林新天地都是当之无愧的巨无霸：

1. 体量庞大，业态多元

全域超级规划底盘约154.76万㎡，涵盖建设用地、生态绿地、水系、风貌留白，是前滩南近年体量顶流的城市更新底盘；

核心可开发建设用地：822亩（约54.8万㎡），实际开发规模达约72.39万㎡，其中包含住宅约63万方，商业约9.2万方以及4.1万方九年一贯制学校及超20万平方米的公共绿地，集历史、商业、居住、教育于一体，整体规划规模庞大。

2. 巨头联手 超级IP

项目由陆家嘴集团（40%）、瑞安城市更新（39%）、浦东房地产（11%）、三林资产（10%） 合资成立专属更新平台，注册资本 23.2 亿元，整体承诺总投资 91.62 亿元。陆家嘴深耕浦东全域开发，精准把控板块配套落地节奏；瑞安手握新天地、蟠龙天地两大爆款IP，是国内古镇活化、滨水商业溢价的绝对标杆。国企兜底+顶流房企运营的黄金组合，为规划落地、商业运营提供双重保障。

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规划亮点

一心两翼 低密人居+商业文旅

根据规划，三林新天地将在保留历史风貌、水乡肌理的前提下，将人居生活、商业文旅、生态绿地完美融合，彻底颠覆板块原有城市界面。

三林老街实景

空间格局：整体遵循 “一心、两翼、一街一岸” 规划结构：以三林历史老街为文化核心，东西两侧排布住宅组团，依托三林路主街、三林塘港 600 米滨水岸线串联全域。复刻蟠龙天地 “古镇活化” 成熟模式，修缮保留 4.15 万㎡不可移动文物、历史风貌建筑，新建建筑高度、立面、尺度全部适配江南水乡风貌，打造可居住、可消费、可游览的沉浸式老城空间。

多元业态：约72.4万方的开发体量中，业态划分清晰，功能布局均衡合理：

住宅（价值核心）：规划 15 宗住宅用地，总建筑面积约63万平米。其中，东侧3宗宅地（如前滩·东方湾、永泰三里城等）已处于在建或待建状态，其余12宗宅地尚待出让，住宅总计容近 37 万方。

从规划来看，住宅产品梯度清晰：

滨水核心地块容积率低至 1.05，限高 24 米，规划联排、多层洋房低密改善产品；

双临水地块容积率 1.32-1.73，打造洋房 + 小高层高低配；

腹地住宅容积率 2.0-2.27，60-80 米高层小高层，覆盖刚需、刚改、高端改善全需求。

商业（价值引爆点）：9.2万方滨水特色商业，近两倍于蟠龙天地，但位置在中心城区！临水打造非遗文创、特色餐饮、休闲社交沉浸式街区，打造浦东新晋网红文旅地标，强力拉升片区商业溢价。

公建配套（价值稳定剂）：重磅落地4.1万方九年一贯制公办学校，叠加片区成熟教育资源，彻底补齐教育短板；同步配齐文体、养老、社区服务全系配套，居住舒适度、资产保值力双向拉满。

生态赋能：预留超20万㎡连片生态绿地，打通滨水慢行系统，无缝衔接三林滨江森林公园，形成城、水、林、街共生的高阶生态界面。搭配内部绿化，全部住宅组团形成内外双公园居住体系，直接填补前滩南低密改善空白，重塑板块居住天花板。

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市场影响

前滩南价值跃升 人居新热点

土地价值联动：

作为前滩南核心超级更新项目，三林新天地将成为片区价值核心引擎，强力带动周边金光村、东明村等连片旧改地块、存量土地的估值上行。后续片区待出让地块，将全面共享新天地的商业、教育、生态配套红利，土地市场热度、竞拍热度将持续提升，重塑浦东南部土地市场的价值预期。

商业格局补位：

当前前滩太古里以高端商务零售为主，侧重高端购物、商务配套，缺乏文旅体验、休闲度假类业态。三林新天地9.2万方滨水人文商业落地后，将形成“前滩高端商务购物+三林水乡文旅休闲”的互补格局，辐射三林、世博、新杨思、徐汇滨江数十万常住人口，成为浦东南中环核心微度假目的地，全面拉升片区商业能级与价值。

板块价值稳步上移：

从中环传统居住板块，升级为 “前滩后花园 + 浦东人文新城”，将压缩与前滩、徐汇滨江价值差距，承接前滩外溢刚需、改善客群。

• 新房：目前周边既有刚需上车及改善盘，如前滩东方湾、前滩尚品、前滩滨江道、中企·云萃森林，也有高端人居，如澐启滨江、前滩元境，而三林新天地待出让的12宗宅地将提供37 万方新增住宅，入市后将缓解大前滩新房供应紧缺现状，低密滨水洋房、联排更将填补板块高端改善空白，成为「生态+人文+商业+教育」全能大盘；

• 二手房：目前三林板块房价分化严重，老公房均价 4 万 +，优质次新 7 万 +，品质改善房源稀缺。三林新天地落地后，教育、商业、生态配套全面升级，老旧小区估值修复，次新房保值能力增强，板块均价中枢稳步上移。

按照官方规划，三林新天地地块 2026 下半年分批推出，2027 年底全域动工，五年分期建设交付。项目坚持住宅、学校先行落地，滨水古镇商业延后开业，从根源避开新房交付配套缺位的常见短板。随着超154 公顷城市更新片区逐步成型，浦东下一个价值风口、宜居核心区正式登场。